Fixace nefixace aneb hypoteční trh v roce 2024

Novela zákona o spotřebitelském úvěru nabyde účinnosti od 1. září 2024. Jaký to má (a bude mít) dopad na hypoteční trh?

Pokud vás zajímají technické detaily a odborný článek na téma novely zákona o spotřebitelském úvěru, tak doporučuji přečíst např. tento článek na portálu penize.cz. Níže uvedený text shrnuje aktuální situaci a dopad na hypoteční trh v České republice.

Historický vývoj
V prosinci 2016 začal platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který specifikoval, že v případně předčasného splacení hypotéky, ať už z vlastních peněz nebo při refinacování úvěru do jiné banky, si smí banky účtovat tzv. účelně vynaložené náklady. Tento pojem se stal fenoménem a vlastně dodnes nikdo neví, co to přesně znamená. Některé velké banky si výklad vyložily po svém a účtovaly svým klientům desetitisícové pokuty při předčasném splacení hypotéky. Pak si na ně došlápl soud a ČNB, klienti spory vyhráli a banky dostaly milionové pokuty. Bylo jasné, že bude muset přijít dodatek / novela, která určí, kolik si tedy banky smějí účtovat při předčasném splacení v době fixace. V době rostoucích sazeb to nikoho moc netrápilo a vláda ČR měla na starosti v posledních letech jiná témata než účelně vynaložené náklady hypoték. Trend se však otáčí, úrokové sazby začínají klesat a banky chtěly mít jasno, aby zabránily tzv. hypoteční turistice, tedy že klienti budou měnit banku při každém menším poklesu úrokových sazeb.

Měsíce dohadování a lobbingu
Vášnivé debaty na téma jaká výše nákladů je ještě lidská a kolik už je příliš a jenom "nenažranost" bank. Dlouhé debaty ve sněmovně a v užších kruzích daly vzniknout novele zákona o spotřebitelském úvěru, která tuto problatiku definuje a sjednocuje napříč bankami.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru
Zde jsou tedy uvedeny hlavní body k již platné novele:

• platnost novely je od 1.1.2024
• účinnost novely je od 1.9.2024
• ČNB bude určovat tzv. referenční sazbu, která se použije pro výpočet účelně vynaložených nákladů od 1.9.2024
• účelně vynaložené náklady jsou 0,25% za každý započatý rok do konce fixace, max 1% z předčasné splátky
• novela platí jen na nové hypotéky nebo stávající hypotéky s nově sjednanou fixací po 1.9.2024

Reálný dopad na hypoteční trh v ČR
Hypotéky sjednané do 31.8.2024 tak budou platit "po staru" a nebudou se na ně vztahovat výše uvedené podmínky pro předčasné splacení. V praxi to tedy s trochou nadsázky znamená, že fixace bude závazná jen pro banky a klient si s hypotékou bude moci dělat (téměř) cokoliv bude chtít, ať už má fixaci na 3 roky, 5 let nebo déle. Jednoduchý příklad pro lepší pochopení:

Sjednáte si hypotéku, např. v únoru 2024 s úrokovou sazbou 5,29%. Nová pravidla se na vás nezvtahují a tak v podstatě kdykoliv, bez ohledu na délku fixace, můžete bance oznámit, že odcházíte do jiné banky a úvěr předčasně doplatíte. Pokud by sazby tedy klesly třeba o procento na úroveň 4,29%, můžete z banky bez sankcí odejít a úvěr refinancovat jinam.

Nicméně prvně se vyplatí se svou stávající bankou jednat. Banky jsou si této specifické situace vědomy a od předních poskytovatelů hypoték již zaznělo, že klientům, kteří se na ně obrátí i v době fixace, rádi nabídnout adekvátní podmínky, aby si tyto klienty udržely.

Shrnutí
Dovoluji si tvrdit, že v nadcházejících měsících tak bude ještě o to více důležité mít na své straně zkušeného hypotečního makléře, který je v denním kontaktu s bankami a bude schopen vám v případě očekávaného poklesu úrokových sazeb zajistit např. již na podzim nebo na jaře příštího roku výhodnější podmínky pro vaši novou hypotéku a to i za předpokladu, že máte fixaci sjednanou na 5 let (nebo i déle). Buďte tedy s vaším zkušeným hypotečním makléřem v kontaktu a ten vám bude schopen zajistit odpovídající podmínky i ve vaší stávající bance.

Jestli vám tento mechanismus a aktuální situace přijde zamotaná a nejasná, tak nevězte hlavu, i lidé z oboru se v tom ztrácí. Jedná se skutečně o zvláštní situaci, do které se hypoteční trh dostal po účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru v roce 2016. Když se na nás obrátíte, tak Vám vše vysvětlíme přímo na Vaší konkrétní situaci.

Hypoteční sazby klesají, klienti mají eso v rukávu díky odložené účinnosti novely zákona a ceny nemovitostí nám v posledním roce, či dvou letech, alespoň trochu poklesly (záleží dle regionu). Tyto faktory nasvědčují, že v tomto období může být výhodné nemovitost koupit, v letošním roce se totiž už opět očekává růst cen nemovitostí a to prakticky napříč celou ČR.