Banky začínají omezovat výši úvěrů na max. 90% LTV

K 1. dubnu 2017 začne platit další omezení hypoték ze strany ČNB na maximální výši úvěru. Banky se chystají zavádět omezení výše úvěrů dle ukazatele LTV už v průběhu března.

 

Únor 2016 – 100% hypotéka za 2,49%

Hypoteční trh je plný změn a dokazuje to i ohlédnutí se zpět do prvního čtvrtletí loňského roku. V našem článku z 25.2.2016 jsme uváděli, že je možné získat 100% hypotéku za úrokovou sazbu 2,49% p.a. Řada klientů těchto nadstandardních podmínek také využila. Nicméně z dnešního pohledu se jedná již o poměrně vzdálenou realitu, protože banky připravují další snížení max. výše úvěru - dle LTV, tedy výše úvěru vůči hodnotě zástavy.

 

Duben 2017 – max. 90% LTV

Ke konci loňského roku banky nejprve upravily max. LTV na 95% dle doporučení ČNB. Od 1. dubna 2017 však dojde k dalšímu plánovanému omezení na max. 90% LTV. Navíc v pásmu 80% - 90% LTV mohou mít banky v portfoliu max. 15% ze všech hypotečních úvěrů.

V praxi to bude znamenat, že nejlepší podmínky hypoték budou určeny pouze pro úvěry s LTV do 80% a úvěry do 90% budou za vyšší úrokové sazby (loni tomu bylo tak, že nejvhodnější podmínky byly do 90% LTV a 100% hypotéky za přirážku).

Pokud máte jakožto žadatelé o úvěr pro banku druhou nemovitost do zástavy, pak se vás tato omezení nemusí nikterak dotknout, protože banky hodnoty zástav sčítají. Pokud však žádnou nemovitost vlastní ani příbuzných nemáte k dispozici, pak budete potřebovat více vlastních zdrojů, jak ukazuje následující příklad.

 

Příklad

Klienti kupují byt v kupní ceně za 3.000.000,- Kč. Rodina bude chtít nejvýhodnější podmínky, financovat kupní cenu tedy budou 80% z hypotéky a 20% z vlastních zdrojů.

Navíc je potřeba počítat s dalšími vlastními zdroji na daň z nabytí nemovitosti (4% z kupní ceny), tj. s částkou 120.000,-.

Za současné situace na trhu však často dochází k ocenění nemovitosti znalcem banky na nižší hodnotu, než za jakou se nemovitost prodává. Rozdíly bývají nejčastěji v rozsahu 5-10% z kupní ceny. Pro náš příklad použijme ocenění ve výši 2.800.000,-, tedy o 6,7% nižší než je kupní cena.

V případě nižšího ocenění by tak klienti získali jen 80% z odhadní ceny nemovitosti, kterou určil znalec dané banky. Jak by v tomto případě vypadalo financování celé koupě?

• Hypoteční úvěr: 2.240.000,-
• Vlastní úspory: 760.000,-
• Daň z nabytí nemovitosti: 120.000,-

Celkové náklady na transakci by tedy byly 3.000.000,- na kupní cenu + 120.000,- na daň z převodu, celkem 3.120.000,-.

Klienti od banky v případě nejvýhodnější 80% hypotéky dostanou jen 2.240.000,-, což činí pouze 71,8% z celkových nákladů na transakci. Reálně by tak museli zaplatit z vlastních úspor nikoliv předpokládaných 20%, ale téměř 30%.

 

Závěr

Uvedený příklad je pouze modelový, nicméně v praxi se s podobnou situací setkává a bude setkávat stále více klientů. Na jedné straně omezení max. výše LTV, na straně druhé nutnost financování daně z nabytí nemovitosti nad rámec kupní ceny, kladou větší důraz na vlastní úspory kupujících.

V dnešní době platí více než kdy dříve, že zkušený hypoteční specialista vám může výrazně pomoci zajistit pro vás to nejvýhodnější financování. Naši hypoteční specialisté vám s financování rádi pomohou.